服務需求

本項目共計 1 個包組，包號為  001  。包組內不允許缺項。

履約期限：合同簽訂后1年。

履約地點：沈陽市行政區(qū)域內采購人指定地點。

付款方式：

服務清單

一、項目基本情況

1、服務地點：沈陽市沈河區(qū)青年大街 205 號。

2、服務面積：39,629.00 平方米。

二、項目委托管理事項范圍

（一）設施、設備的維修、運行和管理

1、共用設施設備的維護、維修、運行和管理。包括：共用給、排水系統(tǒng)；高壓水 泵站；共用消防設施；兒童活動中心與市圖書館共用的制冷系統(tǒng)設備、供暖（包括供暖管路及終端換熱站系統(tǒng)設備）、供電系統(tǒng)設備等（不含各運行設備、系統(tǒng)的大型維修及維修所用的配件、材料費）。

2、自用設施設備的維護、維修、運行和管理。包括：用電系統(tǒng)（包括變電所：高 低壓配電柜、變壓器、電流瓶、強電井配電箱及各種保護裝置）；照明系統(tǒng)；用電線路系統(tǒng)；空調系統(tǒng)；消防設施；給水（含生活水泵、膨脹水箱、生活水箱）、排水（含房頂） 系統(tǒng)；樓內外墻壁、地面、廊道及樓梯扶手。

3、辦公設施的維護、維修。包括：門、窗、桌、椅、柜、沙發(fā)、茶幾、書架、書 車、書梯、工作臺。

4、運力。包括：下架書、刊、報的搬運；辦公設施設備的移運。

（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化管理

1、環(huán)境衛(wèi)生保潔。包括：門、窗、書架、地面、墻壁、天棚、館領導辦公室、閱覽 室、衛(wèi)生間、盥洗室、廊道、電梯、消防栓及附屬物、報告廳、地下車庫及室外公共場所與房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等達到國家環(huán)境衛(wèi)生標準。

2、綠化管理。包括：場館內綠植養(yǎng)護，場館外樹木草坪養(yǎng)護、病蟲害防治、修剪及冬季除雪。

（三）秩序維護及停車場維護服務

1、負責館舍安全以及館內的日常巡視、安全和秩序維護執(zhí)勤。

2、負責館內包括但不限于消防、監(jiān)控、電梯、供暖制冷等系統(tǒng)日常管理和運行。

3、負責館內突發(fā)事件的應急處理工作。

4、負責停車場車輛疏導及管理。

（四）食堂餐飲服務

1、負責職工的早、午餐的供應服務。

2、負責廚房、餐廳等餐飲服務區(qū)的清潔衛(wèi)生和餐具清洗消毒。

（五）負責館內會議和重要活動的會務和禮儀服務，需由中標供應商完成采購人會務和重要活動需求。

（六）其他臨時性委托事項。

三、項目主要人員配置及崗位要求（55 人）

（一）人員配置

1、管理人員（3人）

項目經理 1 人、保潔主管 1 人、秩序維護主管 1 人。

2、保潔、綠化、收發(fā)服務人員（15 人）

保潔人員 13 人（含形象崗 3 人）、綠化 1 人、收發(fā)員 1 人。

3、秩序維護人員（21人）（含消防監(jiān)控人員 6 人,形象崗 3 人）。

4、運維人員（11 人）

工程主管 1 人、電工（含電梯維護 1 人）5 人、水暖工 3 人（含水電焊 1 人）、空調工 1 人、維修工 1 人。

5、餐飲服務人員（5 人）

廚師 2 人、面點師 1 人、水案 1 人、勤雜 1 人 。

（二）崗位要求

1、項目經理：大專及以上學歷(投標時須提供復印件），能夠熟練操作電腦。從事過類似物業(yè)管理工作，責任心強，具有較好的溝通和協(xié)調能力。

2、保潔主管：高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），責任心強，五官端正，50 周歲以下，具有使用各種保潔設備經驗，具有一定的組織領導能力。

3、秩序維護主管：中專及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），責任心強，五官端正，50周歲以下，具有使用消防器材、滅火救災、救援疏散等基本知識與操作技能。

4、保潔、綠化及收發(fā)人員：責任心強，五官端正，身體健康。

（1）保潔人員：形象崗 3 人，女性，40 周歲以下，身高 1.65 米以上，高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），口齒伶俐，溝通能力較強；其它保潔人員要求年齡 55 周歲以下。

（2）綠化：大專及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），男性，55 周歲以下，責任心強，五官端正，身體健康，有園林相關專業(yè)工作經驗。

（3）收發(fā)員：40 周歲以下，責任心強，五官端正，身體健康。

6、秩序維護員：責任心強，五官端正，氣質端莊，負責該項目各功能區(qū)域門崗的執(zhí)勤、登記、巡樓等工作職責。

（1）消防監(jiān)控人員 6 人：55 周歲以下，責任心強，身體健康，高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），符合消防法規(guī)崗位要求，必須持有建（構）筑物消防員四級/中級工以上（含中級工）或消防設施操作員職業(yè)資格證書四級/中級工以上（含中級工）（上崗前核驗相關證明材料），負責監(jiān)控、操作設有聯(lián)動控制設備的消防控制室及相關消防設施設備的日常保養(yǎng)。

（2）形象崗 3 人：男性，40 周歲以下，身高 1.7 米以上，高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料）。

（3）其它人員：55 周歲以下，高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料）。

7、運維人員：

（1）工程主管：大專及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），具有工程管理綜合技能和協(xié)調能力，55 周歲以下，負責指導運維工人進行實際操作、編制年度維修計劃，組織協(xié)調處理運維專業(yè)突發(fā)事件的應急處理工作，有電氣或暖通相關專業(yè)工作經驗及安全管理知識。

（2）電工（含電梯維護）：高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），55 周歲以下，熟悉本物業(yè)管理的機電設備、設施的運行、維護管理工作，有安全管理知識，具有特種作業(yè)操作證（高壓電工）（上崗前核驗相關證明材料），有獨立排除一般電器故障的能力。

（3）水暖工（含水電焊）：高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），55 周歲以下，熟悉給、排水、維修保養(yǎng)工作，有獨立排除一般給排水故障的能力，保證給、排水系統(tǒng)的正常運轉。

（4）空調工：高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），55 周歲以下，具有良好的中央空調專業(yè)基礎知識，熟悉本物業(yè)管理的空調系統(tǒng)設備、設施的運行、維護管理工作。

（5）維修工：高中及以上學歷（上崗前核驗相關證明材料），55 周歲以下，有木工、 瓦工技能，熟練掌握建筑物、附屬物及辦公用具、門、窗等維修，具備一般維修工作能力。

8、餐飲服務人員：

（1）廚師：有大灶和小灶工作經驗，熟練掌握烹飪技術，有食品安全檢查相關經驗。

（2）面點師：具有面點工作經驗，負責早餐、午餐主食的制作。

（3）水案：經過專業(yè)技術培訓，技術好、速度快。

（4）勤雜：有相關工作經驗，能吃苦耐勞。

四、物業(yè)管理職責及要求

（一）保潔服務

1、每天上午 8∶00 時前保證清潔樓內地面一遍，平時設有流動保潔員隨時保潔。

2、果皮桶、垃圾箱每天清理一次，保證垃圾箱外無積塵,地面無垃圾、無雜物。定期對圍欄、石鼓等設施進行清潔。

3、停車場、車庫、自行車庫隨時清掃，自行車擺放整齊。

4、指示牌保證無灰塵無手印、無污跡，冬季保證室外的指示牌、窗楞、門、門框無積雪無融冰。

5、臺階、樹坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪內每天清掃無雜物。

6、垃圾桶內垃圾不能超過一半，垃圾分類存放日產日清，用塑料袋裝好，放到指定地點。

7、冬季及時清除坡道及館外四周積雪。

8、保證窗明幾凈，多風多雨季節(jié)每周擦一次。

9、大廳、走廊、樓梯、陽臺等公共部位地面無紙屑、無煙頭等雜物，保證地面理石本色、門、窗臺、裝飾架、休息椅、樓梯扶手無灰塵。

10、衛(wèi)生間、地面、墻壁、瓷磚、手盆、棚頂、水池、大小便池露出本色，無積水、無污漬、無異味；衛(wèi)生間大小便池每 2 小時巡視一次，保證無積便，及時沖洗；紙簍衛(wèi)生紙和雜物不超過 1/2。

11、各種裝飾物表面，花草及盆景枝葉上無灰塵。

12、樓梯扶手無污跡，不銹鋼扶手有光澤。

13、會議室、報告廳每天清掃桌椅面，地面窗臺無灰塵，玻璃透明、光亮，水杯、 煙灰缸清潔干凈，無手印、無污漬。

14、外墻、包括頂棚每年清洗2次。根據(jù)污漬情況，分期進行全面清洗。

（二）公共秩序維護

1、嚴格執(zhí)行晝夜值班制度。24 小時對警戒區(qū)域內的秩序進行維護及管理，并進行巡視，要求全天每 2 小時巡邏一次。

2、建立健全安全防范制度。根據(jù)館內相關規(guī)定，制定安全防范制度，并嚴格執(zhí)行。

3、落實防火防盜相關規(guī)定。實行定時巡邏措施，對安全隱患及時發(fā)現(xiàn)及時解決，對安全消防設備設施進行維護及管理，合理放置滅火器，保證其時刻處在運行良好狀態(tài)。

4、秩序維護員受過專門訓練，責任心強，形象良好，執(zhí)勤文明，語言規(guī)范。

5、負責完成館內安排的其它臨時性工作及突發(fā)性事件的處理。

6、突發(fā)事件發(fā)生后秩序維護員須在 2 分鐘內到達現(xiàn)場，并按規(guī)定程序處理。

7、監(jiān)控室值班員要做好樓內監(jiān)控管理工作，所有人員必須熟練掌握監(jiān)控室的監(jiān)控設備操作方法；認真執(zhí)行上級政府及場所有關治安、防火、防盜的有關規(guī)定，加強巡視、檢查，將安全、防火、防盜安全工作落到實處；館內禁止吸煙，并設立禁食區(qū)，對違反規(guī)定者及時制止并上報；發(fā)現(xiàn)偷盜立即上報采購人并撥打110報警，同時保護好案發(fā)現(xiàn)場。

8、消防監(jiān)控員要做好樓內消防、監(jiān)控管理工作。值班人員須認真履行相關的責任與義務，不得遲到早退、中途無故離開監(jiān)控室，上崗簽到等不得有弄虛作假；消防監(jiān)控室需 24 小時值班，必須配備專人（持證上崗）能熟練掌握消防監(jiān)控室設備的操作和維護；消防監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，報警并派專人趕到現(xiàn)場進行前期處理；保證對各出入口、內部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；熟悉掌握責任區(qū)域防火設施配備情況，并進行檢查做好登記。

9、消防監(jiān)控室設施應保持 24 小時開通，并保持完整的監(jiān)控記錄，做好防火報警監(jiān)控設備日常使用管理，定期對消防、監(jiān)控設施進行檢查并做好記錄，對到期消防設施進行更新，確保運行無故障；定期對各樓層應急電源的主、備電情況進行檢查；按照突發(fā)火災的應急方案，照明設施及引路標志完好，緊急疏散通道暢通；

10、所有通往樓梯間的防火門應保持閉合但不能上鎖，走廊內的防火分區(qū)之間的防火門應保持閉合但不能上鎖。走廊上設置有門禁的門應確保在緊急情況時隨時可以打開；所有強弱電井道與空調機房的防火門應保持閉合且上鎖；底層所有通往室外的疏散門在緊急情況時隨時可以打開；嚴禁私自亂接亂拉電源線、私裝電源插座和未經批準擅自使用自備電器。

（三）停車場管理

1、負責地下停車場車輛的登記、指引、擺放。

2、負責停車場內的設備、設施和停放車輛的安全管理工作，保證車場內整齊有序。

3、負責公益活動期間，參會車輛的引導，提示社會車輛有序停放。

4、負責公益活動期間制定應急預案。根據(jù)車輛的數(shù)量和種類的構成制定預案，包括車輛的擺放、出現(xiàn)堵塞的處理、遇到極端天氣的應對、公示聯(lián)系電話和聯(lián)系人等。

（四）除雪服務

1、雪停后 24 小時內院內積雪全部清除，并運到指定地點。

2、雪停后必須保證通道臺階兩米寬距離無積雪。

3、及時清除各通道臺階的積雪，并做好防滑工作。

4、積雪清除過程中不得堵塞下水道、排水井蓋、輸變電通信等井蓋。

（五）綠化服務

1、根據(jù)園林植物養(yǎng)護技術規(guī)定和標準進行養(yǎng)護。

2、保證園地內無雜草、無害蟲、無病死，并提供養(yǎng)護所需一切資材：如工具、農藥（不含國家禁用）、化肥、除草劑等。

3、養(yǎng)護范圍內的植物，正常情況下，保證成活率100﹪。

4、主要養(yǎng)護內容：

（1）澆水：根據(jù)天氣狀況和旱情，以能保證各種植物正常生長為原則。

（2）修剪：根據(jù)各類植物的生長特點、本地環(huán)境、景觀要求，按照操作規(guī)程適時進行。

（3）施肥：根據(jù)各類植物的生長特點及植物對肥料的需求，以保證植物的生長旺盛達到一定景觀效果。

（4）除草：松土及時清理各類雜草。

（5）病蟲害防治：根據(jù)各類植物的寄生對象及時做好預測預報，及時采取措施防治。

（六）設備維護服務

1、保證各種設備、設施始終處于良好狀態(tài)，運轉正常。

2、保證 24 小時運行，出現(xiàn)故障立即排除。

3、相關工作人員要有豐富的工作經驗及相關業(yè)務知識，工作責任心強，交接班事故處理要有登記。

4、接到停電通知后，至少提前 24 小時將有關通知轉發(fā)到各部門。

5、維修人員嚴格按照規(guī)定的維修工作操作程序、禮儀禮貌規(guī)范進行對應維修服務工作。

6、維修人員必須嚴格遵守規(guī)定的到場時間，24 小時內維修率達到 100﹪。

7、照明、衛(wèi)生間等各部位配件損壞要及時更換，如各部門特別要求，則應按照部門要求的時間到場，但最低不得晚于 10 分鐘。

8、院外的化糞池、下水井每年清淘 2 次，保證上下水暢通。

（七）餐飲服務

1、制度完善。建立《食堂管理規(guī)定》、《食堂管理人員崗位職責》、《食堂工作人員崗位職責》、《食品留樣制度》、《衛(wèi)生管理制度》等。

2、制定每周菜譜。注重營養(yǎng)均衡和食品衛(wèi)生安全。

3、嚴格實行生熟分離，后廚操作間嚴格執(zhí)行消毒制度，專人負責食品安全檢查。

4、加強食堂人員安全生產教育和培訓，做好食堂安全管理，防止漏水漏電和其它安全事故發(fā)生。

五 、其他事宜

臨時性較大委托事項付費，支付時間及標準由雙方協(xié)商而定。

（一）甲方（采購人）的權利和義務。

1、甲方具有對該項目乙方個別不稱職主管和不稱職人員提出整改意見和建議的權利，乙方應給予重視和配合。

2、甲方有權根據(jù)物業(yè)管理委托合同規(guī)定的標準和服務方案對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，如因乙方管理不善、工作嚴重失職，給甲方造成重大的經濟損失和社會影響，甲方有權追究其經濟賠償、法律責任及終止合同。

3、乙方員工應該嚴格履行工作職責，夜間各值班崗位必須按甲方要求配備人員。

4、甲方有權利在實際運營過程中根據(jù)應急工作需求指定乙方增派服務人員，乙方必須積極配合。

5、甲方確保按規(guī)定及時支付物業(yè)款。

（二）乙方（中標供應商）的權利和義務。

1、乙方應根據(jù)有關法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂本物業(yè)各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則、考核方案等，開展各項管理活動，但不得損害甲方合法權益，獲取不當利益。

2、乙方應認真聽取甲方合理的工作要求和建議，提出整改方案并及時的改進工作，對于甲方多次提出的乙方不稱職人員，乙方應給予及時的調換。

3、乙方確保管理和服務事宜，達到甲方委托的內容和乙方服務方案中規(guī)定的標準。

4、乙方向甲方提供有關設備、安全方面的建議，甲方應給予重視并及時加以落實。

5、乙方確保選派的員工無違法、違紀等劣跡行為，在實施管理服務期間，保證遵守甲方內部的規(guī)章制度及工作規(guī)范，發(fā)生錯誤時能及時整改，并接受甲方相應的處理意見。

6、乙方對選派的員工管理要規(guī)范有序，員工統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡，保持良好形象，要到崗及時，清掃及時，不得影響甲方的辦公秩序。

7、甲方如委托較大的臨時性工作事項（本合同以外的），應事前以書面形式通知乙方管理部，乙方有權根據(jù)工作量提出經濟補償。

8、乙方對選派的員工定期進行崗前、崗中培訓，員工培訓合格率 100%。

9、乙方員工如發(fā)生工傷所產生的一切費用及責任均由乙方自負。

（三）其他事項

1、物業(yè)管理維修維護、清潔保潔、安全保衛(wèi)等各種工具、設備和器材均由中標供應商提供。

2、物業(yè)管理指標：清潔保潔率 96%；地上及地下停車場完好率 99%；公共設施設備完好率 99%；主要機電設備完好率 99%；治安案件發(fā)生率 0%；火災發(fā)生率 0%；維修服務回訪率 100%；業(yè)主滿意率 98%。

3、公用能源（水、電、氣、熱力等）費用由采購人負擔。

（四）物業(yè)管理費用

物業(yè)管理費實行包干制，預算中的價格為含稅價（以人民幣為結算單位），包括員工工資及社會保險、管理費、稅金等。

注：本章所有內容均為實質性要求，不得負偏離，否則按無效投標處理。